آپارتمان های ارزان قیمت سال آینده به بازار می آید - تنها پیامک

جهت دریافت خدمات درب ضد سرقت با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

به گزارش گروه رسانه ها خبرنگاران، با نزدیک شدن به روزهای انتهای سال، نیاز طیف های مختلف فعالان بازار مسکن به یک قطب نمای جامع نگر و چندبعدی که بتواند فارغ از انبوه اظهارنظرهای شخصی و شاید غیرکارشناسی، ساختار اقتصادی بازار املاک ایران در سال 1394 را تصویر و تشریح کند، افزایش پیدا نموده است.

آنچه در حال حاضر نیاز ضروری سرمایه گذاران ساختمانی و ملکی، سازنده ها، انبوه سازان، بسازوبفروش ها، متقاضیان مصرفی، واسطه ها و دلالان بازار و همچنین تصمیم گیران بخش مسکن محسوب می شود، دستیابی به اطلاعات مستند و روشن درباره سه پرسش اساسی بابت بازار مسکن94 است.

گروه مسکندنیای اقتصاد برای ارائه پاسخ های کاربردی و قابل اتکا به سه پرسش موجود بازار مسکن که درباره آینده کوتاه مدت و میان مدت سه شاخص ساخت وساز، معاملات مسکن و نحوه تغییرات قیمت مسکن مطرح است، مجموعه تحقیقاتی پیرامون چرخه های تجاری بازار مسکن طی 22 سال گذشته و مولفه های تاثیرگذار بر این سه شاخص بازار انجام داده و در نهایت، با تکمیل اطلاعات به دست آمده به وسیله تحلیل های دو منبع رسمی، گزارش چشم انداز سال آینده بازار مسکن را به شرح زیر تدوین نموده است.

براساس تحقیقات و مطالعات اجرا شده، قطب نمای بازار مسکن 94 نشان می دهد: بازار ملک که هم اکنون دوره اواخر رکود را سپری می نماید، در سال آینده نیز چون کماکان از استعداد کافی برای تغییر فاز و ورود به حالت رونق برخوردار نخواهد بود، حداقل طی 6 ماه اول94، در فاز انتهای رکود مسکن باقی می ماند. در این پیش بینی اثر 6 مولفه درونی و بیرونی بازار مسکن بر رفتار سه شاخص بازار تجزیه و تحلیل شده و این نتیجه گیری به دست آمده که اوضاع اقتصاد کلان و تحولات بین المللی، اقتصاد مسکن و همچنین اقتصاد خانوار به گونه ای است که برآیند نیروهای موثر بر بازار ملک، بدون آنکه قیمت مسکن را در سال آینده با جهش روبرو کند، فعالیت های ساختمانی و خریدوفروش آپارتمان را به تدریج در طول سال بهبود می بخشد و به دوره ابتدای رونق می رساند.

به این ترتیب، بازار مسکن در نیمه اول سال آینده از شرایط انتها رکود تبعیت می نماید و در نیمه دوم 94 مشروط به فراهم شدن زمینه هجرت، شرایط رونق اولیه به وجود خواهد آمد.

4 نشانه دوره انتها رکود

آنالیز های دنیای اقتصاد از مختصات دوره انتها رکود یعنی حالتی که هم اکنون نیز بازار مسکن کم وبیش به آن دچار است، حاکی است: در این دوره 4 نشانه قوی قابل ردیابی می تواند باشد. نشانه اول افت شتاب کاهش قیمت مسکن است. دوره های رکود-رونق دست کم 22ساله بازار مسکن نشان می دهد، بعد از کاهش شدید قیمت و شیب زیاد سقوط در نقطه اوج رکود، برای مدتی، فرایند کاهنده، فوق العاده خفیف و خفیف تر می شود و نوسانات در حد تک رقمی و نزدیک به صفر، ادامه پیدا می نماید که این حالت انتها رکود است.

در حال حاضر، کاهش رشد ماهانه قیمت مسکن و همچنین تک رقمی شدن نرخ رشد نقطه ای، این حالت را بازگو می نماید که با توجه به مولفه های اثرگذار بر آینده قیمت، این حالت تا نیمه اول 94 ادامه دار خواهد بود. نشانه دوم انتها رکود، کاهش سفته بازی در معاملات است. هم اکنون طبق شواهد موجود در بازار، روایت مشاوران املاک و همچنین تحلیل های رسمی معاونت مسکن، سهم خریدهای سرمایه ای و سوداگرانه آپارتمان به پایین ترین سطح در قیاس با خریدهای مصرفی رسیده است و این فرایند ادامه دار خواهد بود. نشانه سوم و مهم این حالت، نوسان قیمت مسکن در سطح کمتر از تورم است. از ابتدای سال جاری تا به امروز، نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن-میزان رشد در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال92- بین 4، 3 درصد تا حداکثر 7درصد بوده در حالی که تورم نقطه ای در این فاصله بین 4، 14درصد تا 4، 17درصد نوسان نموده است. نشانه چهارم نیز افزایش نسبی معاملات مسکن است.

طی ماه های اخیر خرید و فروش آپارتمان در تهران نسبت به نیمه اول سال حدود 25درصد افزایش پیدا کرد اما چون حجم معاملات هنوز به سطح حداقلی دوره رونق- ماهی حداقل 17هزار فقره- نرسیده، بنابراین رکود معاملاتی نسبت به قبل بهبود پیدا نموده اما به رونق مبدل نشده است.

6 مولفه سرنوشت ساز بازار آینده

طبق آنچه از نتایج تحقیقات چندجانبه درباره آینده بازار مسکن به دست آمده است، معین می شود: 6مولفه شامل تورم، حجم عرضه موجود در بازار مسکن، قدرت خرید، برنامه های دولت در بخش مسکن و اقتصادی مسکن، مذاکرات سیاسی در عرصه بین المللی و بالاخره اوضاع قیمت نفت، بر شاخص های سه گانه بازار مسکن در سال94 اثرگذار هستند. مولفه حجم عرضه در حال حاضر به صورتی است که کل موجودی آپارتمان های مسکونی در کشور- با احتساب خانه های خالی- حدود 5، 1 میلیون واحد بیشتر از تعداد خانوارها شده است و به عبارتی، بازار هنوز و به رغم کاهش شدید سرمایه گذاری، با مازاد عرضه روبه رو است. هر چند بخشی از این عرضه ها در قسمت های غیرمصرفی قرار گرفته است اما اثر این مولفه در سال94 به شکل مانع رشد قیمت مسکن، ظهور خواهد نمود.

مولفه دوم، یعنی تورم عمومی نیز با توجه به برنامه کلان بانک مرکزی و حساسیت ویژه ای که مجموعه دولت بر مهار رشد قیمت ها دارد، در سال آینده باز هم قرار است کاهش یابد. احتمال ادامه شیب منفی تورم، بالطبع بر سطح قیمت مسکن نیز تاثیر می گذارد هر چند بین این دو، رابطه دوطرفه وجود دارد. سومین مولفه که قدرت خرید است نیز هم اکنون در کمترین میزان ممکن در مقایسه با حداقل 10 سال گذشته قرار گرفته است. تحت تاثیر عدم افزایش وام خرید، سهم تسهیلات در قیمت، از متوسط 40 درصد در دهه80 به حدود 10 درصد کنونی رسیده است. با توجه به عدم توافق بانک مرکزی و وزارت راه وشهرسازی برای افزایش چشمگیر وام خرید در حال حاضر و همچنین با احتساب تاخیر حداقل 6 ماهه در پرداخت اولین سری وام جدید از زمان تصویب، در نتیجه خلأ قدرت خرید مسکن حداقل تا نیمه94 ادامه خواهد داشت. بنابراین اثر این مولفه نیز قطعا تحریک قیمت نیست.

مولفه چهارم همان برنامه های دولت است که طبق آنچه تا به امروز تصویب شده و به صورت قطعی در سال آینده اجرا خواهد شد، تامین اقتصادی ساخت نیم میلیون واحد مسکونی به یاری وام نوسازی 50میلیونی و 15میلیونی روستایی است. این دو نوع تسهیلات، عرضه مسکن ارزان قیمت و حداکثر متوسط قیمت را تقویت می نماید که اثر کاهنده بر قیمت خواهد گذاشت. مولفه پنجم مربوط به مذاکرات هسته ای می شود که تحلیل های کارشناسی در این باره حاکی است: سرنوشت مذاکرات کمترین تاثیر را بر بازار مسکن که یک بازار کاملا غیروابسته به محیط بین المللی است، خواهد داشت. بازار مسکن از ناحیه تحولات بین المللی، عمدتا به واسطه تغییرات شاخص های اقتصاد کلان، تاثیر می گیرد نه به صورت مستقیم و بی واسطه. مولفه ششم و آخر نیز، شرایط قیمت نفت است. آنالیز ها در این باره نیز حاکی است: درآمدهای نفتی کشور در نقش یک عامل تخفیف دهنده یا تشدیدنماینده نوسانات قیمت مسکن، در این بازار تاثیر می گذارد که البته رابطه آن، هم جهت است. بنابراین کاهش قیمت نفت و چشم اندازی که برای آن در سال 94 وجود دارد، از رشد شدید قیمت مسکن پشتیبانی نمی نماید. به این ترتیب، برآیند مولفه های شش گانه، قیمت مسکن را در سال94 از افزایش شدید و تورمی، در امان می گذارد.

چرا جهش قابل تصور نیست؟

نتایج تحقیقات درباره آینده مسکن، تا اینجا، بر مناسب بودن میزان عرضه در سال94، بهبود نسبی معاملات و همچنین فراهم نبودن زمینه افزایش شدید قیمت حکایت دارد. اما در این میان یک پرسش هنوز در ذهن فعالان بازار وجود دارد؛ اینکه آیا بعضی اظهارنظرها درباره جهش قیمت در سال94 صحت دارد؟

به گزارش دنیای اقتصاد، با سه نوع استدلال تجربی -اقتصادی می توان شایعه جهش قیمت در سال94 را مردود خاطرنشان کرد. استدلال اول به ذات دوره های رکود و رونق مسکن برمی شود. مطابق دوره های 22ساله افت و خیز قیمت مسکن، مدت زمان دوره رکود معمولا دو ساله است و مدت زمان دوره رونق نیز حداقل 3 و حداکثر 4 سال بوده است. دوره آخر رکود مسکن از نیمه سال92 آغاز شد و نقطه اوج آن، نیمه اول سال جاری بود. بنابراین در دو فصل آینده، بازار دوره انتها رکود را طی خواهد نمود.

استدلال دوم با زمان بروز جهش قیمت ارتباط دارد. افزایش شدید قیمت مسکن معمولا در اواسط دوره های رونق- سال های 75، 81، 86 و بهار92- اتفاق می افتد. بنابراین حتی با فرض اینکه، شرایط در نیمه دوم سال آینده برای توقف دوره انتها رکود و آغاز تدریجی دوره رونق مسکن فراهم باشد، چندین فصل طول خواهد کشید تا جهش احتاقتصادی اتفاق بیفتد که این بازه زمانی به مدتی بیشتر از یک سال94 نیاز دارد. سومین استدلال در رد فرضیه جهش، به رابطه بین حرکت تورم عمومی و تورم مسکن برمی شود. جهش قیمت مسکن قطعا بعد از سبقت نرخ رشد قیمت مسکن از سطح تورم، اتفاق خواهد افتاد. حال اینکه، سطح نرخ رشد از تورم پایین تر است و با توجه به پیش بینی ها، نقطه تلاقی مجدد این دو نرخ در زمان آغاز تدریجی رونق، خواهد بود. تورم عمومی و تورم مسکن یک بار در جهت رکود و بار دیگر در جهت رونق، همدیگر را قطع می نمایند. در جهت رکود، نرخ تورم مسکن به پایین سطح تورم عمومی می آید که این اتفاق در مهر 92 با کم شدن نرخ تورم مسکن به سطح 33 درصد در مقایسه با تورم عمومی 6، 36 درصدی، ثبت شد. هنوز سطح تورم مسکن پایین تر است و بعد از نقطه تلاقی در جهت صعود، حداقل یک سال تا نقطه اوج، زمان لازم خواهد بود.

تحلیل منابع رسمی

در قطب نمایی که دنیای اقتصاد برای بازار مسکن 94 تهیه نموده است، تحلیل های معاونت مسکن و مشاور وزیر راه وشهرسازی نیز وجود دارد.

حامد مظاهریان، معاون مسکن وزارت راه وشهرسازی در این باره معتقد است: بردارهای معین نماینده قیمت مسکن در سال94 نشان می دهد خبری از تلاطم یا شوک جهشی نخواهد بود اما انتظار می رود اولین حرکات خروج از رکود در سال آینده، به شکل توقف افت ساخت وساز و بهبود نسبی معاملات ظاهر شود. مظاهریان، تعهد دولت به کنترل تورم را مهم ترین عامل برای تداوم آرامش کنونی قیمت در سال آینده عنوان می نماید. معاون مسکن، بدترین حالت در سال آینده را افزایش قیمت مسکن حداکثر به اندازه نرخ تورم، پیش بینی نموده است.

حسین عبده تبریزی صاحب نظر اقتصاد مسکن نیز با این شرح که سال آینده به واسطه پرداخت 300 هزار فقره وام ساخت مسکن در بافت های فرسوده، بازار ساخت مسکن ارزان قیمت بعد از چندین سال، از دولت به بخش خصوصی سپرده می شود، به دنیای اقتصاد گفت: چشم اندازی که برای بازار مسکن 94 قابل تصور است، رونق نسبی معاملات آپارتمان های ارزان قیمت و حداکثر نزدیک به میانگین قیمت شهرها است به این معنی که مثلا در تهران، خرید و فروش واحدهای مسکونی متری تا 4 میلیون تومان در سال جدید آغاز می شود اما در بازار آپارتمان های گران قیمت یا قیمت های بیش از سطح متوسط، چون که مازاد عرضه عمدتا در این دو بخش است، افزایش قیمت نخواهیم داشت بلکه قیمت باز هم تعدیل خواهد شد. وی توضیح داد: در سال آینده، کاسبی بازار مسکن راه خواهد افتاد اما معاملات عمدتا در بخش های ضعیف بازار خواهد بود با این تاکید که توقع رشد قیمت بعید است و خریداران عمدتا مصرف نماینده خواهند بود.

منبع: دنیای اقتصاد

بازگشت به صفحه سایر رسانه ها